Immobilie in Berlin kaufen: So finden Sie Ihre Traumimmobilie

Text: O.K. / Letzte Aktualisierung: 07.07.2024

Sie möchten sich in Berlin den Traum vom Eigenheim erfüllen oder ihr erspartes Geld gewinnbringend in einer Immobilie anlegen? Der Markt bietet vom stylishen Loft in Mitte über die gemütliche Wohnung in Spandau bis hin zum familienfreundlichen Haus im Brandenburger Umland für nahezu jeden Geschmack und Geldbeutel das passende Objekt. Doch die Immobiliensuche in der Hauptstadt kann herausfordernd sein. In diesem Ratgeber verraten wir Ihnen Insider-Tipps zur Haus- oder Wohnungssuche in der Spreemetropole und erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen.

Überblick über den Berliner Immobilienmarkt

Der Berliner Immobilienmarkt ist so vielfältig und dynamisch wie die Hauptstadt selbst. Hier treffen historische Altbauhäuser aus dem 19. Jahrhundert auf hochmoderne Neubauten und kreative Wohnkonzepte wie Mini-Häuser. Diese einzigartige Mischung macht Berlin zu einem attraktiven Pflaster für Käufer mit den unterschiedlichsten Wünschen und Bedürfnissen.

Junge Familien und ältere Menschen finden in den Außenbezirken und im Brandenburger Umland geräumige, erschwingliche und ruhig gelegene Häuser. Für junge Berufstätige und Paare sind hingegen Mitte, Charlottenburg oder Prenzlauer Berg die perfekte Wahl. Hier pulsiert das Leben und die erstklassige Infrastruktur bietet alles, was das Herz begehrt. Individualisten finden hingegen in einer Tiny House Siedlung ihren Wohntraum.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist überall in Berlin hoch, was sich in den letzten Jahren in einem kontinuierlichen Preisanstieg widerspiegelte. Hinzu kommt, dass immer mehr Mietwohnungen wegfallen und als Eigentumswohnungen angeboten werden und der Platz zum Bau von neuem Wohnraum generell stark begrenzt ist. Dennoch bleibt die Hauptstadt im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen verhältnismäßig erschwinglich.

Preise in den Berliner Bezirken - Wo ist es teuer, wo günstig?

Die Berliner Immobilienpreise hängen stark von der Lage ab. Dabei gilt: Je zentraler die Lage ist, desto teurer ist die Wohnfläche. Am meisten müssen Sie momentan (Juli 2024) für ein Eigenheim in Charlottenburg-Wilmersdorf (ca. 7.600 Euro/m²), Steglitz-Zehlendorf (ca. 7.000 Euro/m²) oder Mitte (ca. 6.700 Euro/m²) ausgeben. Günstiger ist der Immokauf in den Randbezirken wie Lichtenrade (ca. 4.400 Euro/m²) oder Reinickendorf (ca. 4.300 Euro/m²). Der Wohnungsmarkt in Berlin ist noch immer sehr angespannt!

Mehr Wohnfläche für Ihr Geld erhalten Sie im Umland Berlins. Gute Beispiele hierfür sind die Orte Mittenwalde (ca. 2.900 Euro/m²) und Grünheide (ca. 2.300 Euro/m²). Beide bieten mit viel Grün und einer exzellenten Infrastruktur eine hohe Lebensqualität und verfügen über eine gute Verkehrsanbindung, was das Pendeln nach Berlin einfach macht. Aber auch im Speckgürtel von Berlin steigen die Preise für Immobilien.

Ob in Mitte oder im Umland - wenn Sie in Berlin eine Immobilie kaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie gezielt vorgehen und an den richtigen Stellen nach Angeboten Ausschau halten. Im Folgenden geben wir Ihnen Tipps für eine erfolgreiche Suche.

Immobilie in Berlin finden: Die besten Möglichkeiten

Online-Inserat, Zeitungsanzeige, Makler - für die Immobiliensuche stehen Ihnen in Berlin zahlreiche Möglichkeiten zur Auswahl. Wenn Sie diese Suchmöglichkeiten clever miteinander kombinieren, ist das Traumobjekt schnell gefunden.

Suchen Sie auf Immobilien-Plattformen nach Angeboten

Komfortabel und schnell ist die Immobiliensuche über Online-Plattformen. Hier können Sie mit einem Klick Tausende Haus- und Wohnungsangebote in Berlin durchsuchen, sich anhand von Bildern und virtuellen Rundgängen einen Eindruck von den Immobilien verschaffen und Preise vergleichen. Allerdings ist hier Schnelligkeit gefragt, denn oft trudeln schon kurz nach der Veröffentlichung einer Online-Anzeige die ersten Anfragen beim Verkäufer ein, sodass der Wettbewerb um ein attraktives Immobilienangebot entsprechend groß ist.

Nur mal nach Feierabend oder an den Wochenenden einen Blick in die Inserate zu werfen, ist daher wenig erfolgversprechend. Erstellen Sie stattdessen einen kostenlosen Suchauftrag mit E-Mail- oder Push-Benachrichtigung auf Ihr Smartphone. So werden Sie direkt informiert, wenn eine zu Ihrer Suche passende Immobilie auf dem Portal eingestellt wird.

Durchstöbern Sie den Immobilienteil von Tageszeitungen

Neben der Onlinesuche lohnt sich beim Immobilienkauf ein Blick in die Tageszeitung. Gerade ältere Menschen setzen nach wie vor auf traditionelle Medien und bieten ihr Haus oder ihre Wohnung bevorzugt per klassischer Zeitungsanzeige an.

Die meisten Berliner Tageszeitungen veröffentlichen mittwochs und samstags einen großen Immobilienteil. Um hier ein Schnäppchen zu machen, ist es wichtig, dass Sie schnell sind. Während Sie aktiv nach einer Immobilie suchen, lohnt es sich zum Beispiel die wichtigsten Berliner Zeitungen wie den Tagesspiegel und die Berliner Zeitung zu abonnieren. So können Sie schon früh morgens einen Blick in die Immobilieninserate werfen und vor vielen anderen Interessenten auf Angebote reagieren, die ihre Ausgabe erst auf dem Weg zur Arbeit kaufen.

Informieren Sie sich über Zwangsversteigerungen

Echte Immobilienschnäppchen können Sie bei Zwangsversteigerungen machen. Oft werden die Häuser und Wohnungen zu Preisen angeboten, die deutlich unter dem Marktwert liegen. Da die Verfahren von den Amtsgerichten durchgeführt werden, ist der Prozess transparent und rechtlich sicher und der Besitzübergang meist deutlich schneller als beim klassischen Immobilienverkauf. Es gibt allerdings auch Risiken, die Sie vorher kennen sollten:

• Sie können die Immobilie meist nur von außen besichtigen. Im Inneren können böse Überraschungen auf Sie warten, die enorme Kosten verursachen.
• Auch das Gutachten von dem gerichtlich bestellten Gutachter stützt sich in vielen Fällen nur auf das äußere Erscheinungsbild der Immobilie.
• Bei Zwangsversteigerungen gibt es für Sie als Käufer kein Rücktrittsrecht. Welche Schäden auch zum Vorschein kommen: Sie müssen die Immobilie kaufen.
• Sollten noch Mieter oder der insolvente Schuldner selbst in der Immobilie wohnen, müssen Sie zunächst Eigenbedarf anmelden bzw. die Immobilie räumen lassen.

Über anstehende Zwangsversteigerungen können Sie sich direkt bei den Berliner Amtsgerichten oder über Online-Datenbanken (z. B. ZVG-Portal.de) informieren.

Nutzen Sie Flyer mit Abreißzetteln und schwarze Bretter in Supermärkten

Manchmal lohnt es sich, bei der Immobiliensuche ungewöhnliche Wege zu gehen. Statt online oder in der Zeitung eine Suchanzeige zu schalten, können Sie zum Beispiel einen Flyer mit ihrem Immobiliengesuch entwerfen, ihn ausdrucken und mit Ihrer Telefonnummer oder E-Mail als Abreißzettel an Bäumen und Bushaltestellen aufhängen. Am besten natürlich in dem Bezirk, in dem Sie eine Immobilie suchen. Auf diese Weise können auch Menschen auf Ihre Haus- oder Wohnungssuche aufmerksam werden, die selten auf Immobilienportalen unterwegs sind und auch keine Tageszeitung abonniert haben.

Parallel können Sie Ihre entworfenen Flyer auch an den schwarzen Brettern von Baumärkten und Supermärkten aufhängen. Und das Beste: Genauso wie das Aufhängen an der Haltestelle ist die Suche über das schwarze Brett absolut kostenlos. Haben Sie noch Flyer übrig, können Sie diese auch als Handzettel bei lokalen Veranstaltungen oder Vereinen auslegen.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler

Die Beauftragung eines Maklers kann Ihre Immobiliensuche erheblich beschleunigen. Die Immo-Profis kennen den Markt in den verschiedenen Bezirken Berlins bestens und sind mit den jeweiligen Besonderheiten vertraut. Zudem haben Immobilienmakler oftmals Zugriff auf Angebote, die noch gar nicht auf dem öffentlichen Markt und entsprechend nicht für andere Käufer sichtbar sind. Darüber hinaus kann Ihnen die Beauftragung bares Geld sparen. Kommt es zu Verhandlungen um Ihre Wunschimmobilie, wissen die Immo-Experten nämlich ganz genau, welche Argumente sie für die Verhandlung einsetzen können. Nicht zuletzt erspart Ihnen ein Makler wertvolle Zeit und unterstützt Sie auch bei der späteren Kaufabwicklung.

Traumimmobilie in Berlin gefunden: So wickeln Sie den Kauf ab

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden und einen Preis ausgehandelt, mit dem beide Seiten zufrieden sind, sollten Sie zunächst bei Ihrer Bank den Kredit abschließen. So haben Sie im weiteren Verlauf die Sicherheit, dass das Kreditinstitut die Finanzierungszusage nicht mehr zurücknehmen und der Kauf doch noch platzen kann. Für den Kreditvertrag benötigen Sie neben aktuellen Gehaltsnachweisen, Einkommensteuerbescheiden und einer Schufa-Selbstauskunft auch die Details zu dem Objekt (u. a. Exposé, Grundbuchauszug, etc.). Auch sollten Sie sich rechtzeitig über eine passende Anschlussfinanzierung für die Immobilie Gedanken machen.

Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag prüfen

Haben Sie den Darlehensvertrag unterschrieben, können Sie gemeinsam mit dem Verkäufer einen Notartermin vereinbaren. Dieser hat den Zweck, den Hauskauf offiziell zu beurkunden. Wichtig ist, dass Sie alle Unterlagen mitbringen und vor Ort noch einmal alle im Kaufvertrag festgehaltenen Details prüfen. Holen Sie sich im Zweifel Hilfe durch einen erfahrenen Profi wie einen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt. Ist alles in Ordnung und gibt es keine weiteren Änderungswünsche, können beide Parteien den Vertrag unterschreiben.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlen

Im Anschluss an die Unterzeichnung wickelt der Notar noch einige Formalitäten ab, damit Sie in das Grundbuch eingetragen und offiziell zum Eigentümer der Immobilie werden. In der Zwischenzeit müssen Sie den Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung überweisen und erhalten vom Finanzamt Berlin den Bescheid über die zu zahlende Grunderwerbssteuer. Diese beläuft sich je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. (In Berlin derzeit 6%. - Stand Juli 2024)

Übergabetermin vereinbaren

Haben Sie die Grunderwerbssteuer und den Kaufpreis bezahlt und ist die Änderung im Grundbuch vorgenommen, folgt die finale Übergabe Ihrer Immobilie. Im Rahmen dieses Termins erhalten Sie vom Vorbesitzer alle Schlüssel und Unterlagen zum Gebäude und können sich noch einmal wichtige Funktionen oder Besonderheiten erklären lassen.

Weiterführende Informationen und Quellen:

• Immobilienpreise in Großstädten: Wo neben Berlin die anderen Hotspots liegen erfahren Sie auf der Webseite der Berliner Sparkasse: https://www.berliner-sparkasse.de/...Immobilienpreise-in-Grossstaedten.html
• Wie Sie in Berlin einen Immobilienmakler finden, welche Aufgaben dieser übernimmt und was Sie bei einem Marklervertrag beachten sollten erfahren Sie auf https://www.mcmakler.de/standorte/berlin
• Informationen zur neuen Grundsteuer stellt die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen zur Verfügung: https://www.berlin.de/grundsteuer/

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